Sống ở Anh (bài 8): Đi thuê nhà hay cho thuê, bạn đều bị luật Renters’ Rights tác động

Ý tưởng của chính phủ Anh là cải thiện thị trường cho thuê nhà, nâng cao tiêu chuẩn pháp lý và đảm bảo công bằng

Dù Luật Renters’ Rights Act sẽ có hiệu lực từ 01/05 năm nay, văn bản pháp luật này đã bị cho là tác động mạnh tới khiến thị trường nhà thuê ở Anh.

Các báo những tháng qua liên tục đưa tin về chuyện chủ nhà “bán đổ bán tháo bất động sản” (landlords selling up) để tránh thuế cao, chi phí tăng và phiền phức giấy tờ.

Tuần này, các báo đăng tin Chính phủ còn chi thêm 41 triệu bảng cho 317 Hội đồng Địa phương để chuẩn bị hỗ trợ người thuê nhà (legal protection) nếu họ cần kiện chủ nhà. Cộng với các khoản đã chi trước đó, số tiền lên tới 60 triệu bảng dù Luật Renters’ Rights chưa có hiệu lực.

Chính phủ cũng đầu tư vào dự án số hóa hệ thống tòa dân sự để cả landlord và renter có cơ hội xử lý giấy tờ, đăng ký khiếu nại và thủ tục kiện nhau nhanh gọn hơn.

Thông điệp của chính phủ là điều chỉnh, “công bằng hóa” thị trường thuê nhà, nâng cao chất lượng nhà cho thuê, và truy thuế những chủ nhà làm ăn mờ ám.

Tuy thế, thông cáo báo chí của Chính phủ hôm 14/04/2026 đã ‘gọi mặt chỉ tên những chủ nhà cho thuê “lưu manh” là đối tượng bị điều chỉnh’ (Govt Press Release: Councils backed with millions to take on rogue landlords).

Điều này cho thấy quyết tâm chính trị đã rất cao để áp dụng triệt để luật, nhằm “bảo vệ người đi thuê” (renters), hơn là bảo vệ người cho thuê nhà.

Những ‘chao đảo’ trên thị trường rental ở Anh ra sao?

Luật Renters’ Rights Act (Đạo luật Quyền của người thuê nhà) đã và đang tạo ra một biến động mạnh tại thị trường bất động sản Anh.

Đến thời điểm hiện tại (tháng 4/2026), đang bước vào giai đoạn nước rút khi nhiều quy định then chốt sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/5/2026, nhiều thay đổi này đã tác động trực tiếp tới người thuê, chủ nhà và cả nguồn cung nhà cho thuê trên thị trường.

Quyền lợi người thuê gia tăng rõ rệt:  Một trong những điểm nổi bật của đạo luật là xóa bỏ quyền trục xuất không cần lý do theo Section 21, nghĩa là chủ nhà không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mà không có lý do pháp lý hợp lệ.

Hợp đồng thuê nhiều khả năng sẽ chuyển sang dạng định kỳ (rolling periodic), giúp người thuê linh hoạt hơn khi muốn chuyển đi — chỉ cần thông báo trước 2 tháng.

Người thuê cũng được hưởng thêm quyền nuôi thú cưng trong nhiều trường hợp và giảm thiểu tình trạng bị ép “đấu giá” tiền thuê.  Nhìn chung, vị thế pháp lý của người thuê được củng cố đáng kể, đúng như thông điệp của chính phủ.

Áp lực chồng chất lên chủ nhà, nhất là những chủ nhỏ lẻ sở hữu 1–2 căn cho thuê — đang cảm nhận áp lực lớn. Họ mất đi một số quyền kiểm soát thời hạn hợp đồng và việc trục xuất trở nên khó khăn hơn.

Bên cạnh đó, chi phí vận hành gia tăng do phải tuân thủ tiêu chuẩn về điều kiện nhà ở (Decent Homes Standard) và các yêu cầu mới về hiệu quả năng lượng (EPC).

Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao và các chính sách thuế không còn nhiều ưu đãi, nhiều chủ nhà đánh giá lợi nhuận cho thuê đã giảm sút, đồng thời rủi ro pháp lý tăng lên.

Hậu quả về nguồn cung các căn hộ, nhà cho thuê

Nguồn cung thắt chặt, giá thuê có thể nhích lên Hậu quả của những yếu tố nêu trên là nguồn cung nhà cho thuê có xu hướng giảm.

Hiện tượng “landlords selling up” — tức chủ nhà bán tháo tài sản và rời khỏi thị trường cho thuê — đang diễn ra với quy mô đáng kể: đến đầu năm 2026, khoảng 26% chủ nhà cho biết họ đã bán bớt ít nhất một phần danh mục đầu tư.

Khi nguồn cung giảm trong khi nhu cầu vẫn cao, giá thuê được dự báo sẽ tăng nhẹ, ước tính khoảng 2,5%–2,6% trong năm 2026.

Hệ lụy rộng hơn và những lưu ý mà người Việt ở Anh cần biết:

• Với người thuê: mặc dù có nhiều quyền lợi mới, bạn vẫn cần nắm rõ quy định hợp đồng và thủ tục khi có tranh chấp.
• Với chủ nhà: cần cập nhật ngay các tiêu chuẩn về điều kiện nhà ở và hiệu quả năng lượng, đồng thời cân nhắc chiến lược đầu tư dài hạn (bán tài sản, chuyển đổi mục đích sử dụng, hoặc chuyên nghiệp hóa quản lý). Các sơ suất về trao đổi thông tin, sự thiếu vắng một số giấy tờ có thể đặt bạn vào tình thế khó khăn khi có kiện tụng. Xin nhắc, các councils có tiền của chính phủ để thuê luật sư bảo vệ người đi thuê nên sẵn sàng “đọ găng” với bạn về pháp lý lâu dài.
• Với thị trường: khả năng tăng chi phí cho nhà ở thuê sẽ ảnh hưởng tới chi tiêu hộ gia đình và chính sách an sinh, đòi hỏi nhà hoạch định chính sách theo dõi để có biện pháp hỗ trợ phù hợp.

Renters’ Rights Act đánh dấu một bước chuyển mạnh mẽ trong quan hệ giữa người thuê và chủ nhà ở Anh, tăng quyền lợi cho người thuê nhưng đồng thời đẩy nhiều chủ nhà nhỏ lẻ ra khỏi thị trường, khiến nguồn cung thắt chặt và có thể kéo theo tăng giá thuê.

Một số báo cho rằng từ nay, chỉ các công ty, tập đoàn khai thác bất động sản quy mô lớn mới đủ sức kiểm soát nhiều căn nhà.

Lời khuyên duy nhất từ Ban Biên tập Viet News UK sau khi nói chuyện với cả một số chủ landlord và renter người Việt là từ nay đến khi các quy định chính thức có hiệu lực, cả bên cho thuê lẫn người thuê, nhất là các bạn gốc Việt, cần chuẩn bị kỹ lưỡng để thích ứng với bối cảnh mới, tùy nhu cầu và hoàn cảnh của mỗi người.

Các nguồn tham khảo:

https://www.gov.uk/government/news/councils-backed-with-millions-to-take-on-rogue-landlords

https://www.landlordzone.co.uk/news/why-more-uk-landlords-are-leaving-homes-empty-or-selling-up

https://www.bbc.com/news/articles/cqjwqp72y7ro

Trong bài sau, Viet News UK sẽ thu thập ý kiến các chuyên gia xem các biến động trên thị trường địa ốc có phải là cơ hội cho người mua nhà hay không.